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在土地使用上的抵押评估问题里，应该注意哪些事项呢?

一：充分考虑评估中的风险划拨土地使用权抵押具有中国特色
 

充分考虑土地抵押评估中的风险划拨土地使用权抵押具有中国特色。由于划拨土地大多属于国有资产，因此抵押前必须经过有关部门的批准，抵押人还需要与土地管理部门签定土地使用权出让合同。并应向当地政府交付土地使用权出让金。具体的操作流程应咨询当地土地行政管理部门，不同的工作程序可能影响到评估结果的价格构成。在评估过程中，还要充分考虑抵押期间的风险，坚持谨慎原则。评估测算时还应考虑强制处置及其相关费用。
 

二：对土地使用年限不作修正
 

对土地抵押评估使用年限不作修正。由于划拨土地没有土地使用年限的限制，所以划拨土地使用权价格的年限可以定义为：规划土地用途下以估价时点为起始日期的法定最高使用年限，在评估时不宜进行土地使用年限方面的修正。
 

三：抵押评估结果不包含应交土地出让金
 

抵押评估结果不包含应交土地出让金。根据谨慎原则，划拨土地使用权的抵押评估结果应是不包含土地出让金的地价。因为在进行抵押前，抵押人还需要与土地管理部门签定土地使用权出让合同，并应当向地政府交付土地使用权出让金，在实现抵押权时，必须先抵偿土地出让金、法定优先受偿款后，抵押权人方可受偿，故评估结果不包含应交的土地出让金。
 

四：抵押风险分析应重视划拨土地特性
 

抵押评估风险分析应重视划拨土地特性。应特别注重分析划拨土地的特有性质对抵押物变现能力、偿付能力的影响。