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关于退租清租评估过程中的法律关系分析

　　现实上，基本的城市更新项目实施，很多都会涉及退租清租的问题，当项目实施主体与业主达成物业转让协议、拆迁安置补偿协议时，会要求业主进行退租清租，此时，业主会与承租人协商解除租赁合同并被要求赔偿因解约给承租人造成的损失。
 

　　那么，在这种情况下，承租人的配合是非常重要的问题，对项目的推进有着举足轻重的影响，若租客拒绝搬迁会拖延项目进度，就会造成不必要的经济损失。这就是关于退租清租评估过程中与法律的诸多关系了，下面是深美林评估小编给大家整理的知识，望大家多多参考哦!
 

　　一、城市更新项目搬迁清租涉及的法律关系
 

　　对于拆迁重建的城市更新模式来说，深美林评估小编认为最为核心的法律关系是开发商与业主之间的搬迁补偿合同法律关系。业主与开发商签订的搬迁补偿安置协议一般会明确约定业主需要移交被搬迁房屋、若房屋有承租人，要进行相关的清租行为。城市更新中的搬迁清租工作，实质上是业主与承租人租赁合同法律关系的解除。承租人被要求搬出被搬迁房屋，可以基于租赁合同法律关系，向业主主张租赁合同解除的补偿或赔偿。
 

　　二、搬迁清租工作中租赁合同解除的情形
 

　　1. 单方面法定解除
 

　　在城市更新项目的搬迁清租工作中，当租赁合同存在《民法典》第五百六十三条规定的五种情形之一，业主享有单方面解除权并且无需支付补偿或赔偿。五种情形分别是因不可抗力致使不能实现合同目的，在履行期限届满前，承租人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，承租人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，承租人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，法律规定的其他情形。
 

　　同时，根据《民法典》第五百六十三条，当业主与承租人对租赁期限没有约定或约定不明确的情况下，属于不定期租赁，业主可以在合理期限之前通知承租人的情况下解除合同。
 

　　2. 单方面约定解除
 

　　单方约定解除是指当业主与承租人在租赁合同中约定的情形出现时，业主可以单方面解除租赁合同，若双方对该解除条件下租赁合同提前解除时的责任承担有明确约定的，承租人可以要求业主依照租赁合同的约定进行赔偿。
 

　　3. 双方协议解除
 

　　双方协议解除合同的，是指业主与承租人协商一致解除合同。业主与承租人协商提前解除合同的情况下，双方可就赔偿问题进行协商。若承租人不同意提前解除租赁合同，承租人可以依据租赁合同的违约条款来主张赔偿。
 

　　三、搬迁房屋承租人可主张的费用
 

　　1. 违约金
 

　　除业主通过单方法定解除的方式解除租赁合同外，若双方在租赁合同中约定了提前解除合同的违约责任的情况下，被搬迁房屋的承租人可以按照违约责任条款要求出租人支付违约金。
 

　　2. 损失
 

　　因租赁合同提前解除，承租人将其生活用品、办公用品、机器设备和库存产品等搬离拆迁房屋可能产生搬迁、安装、保管等相关费用，部分设施设备不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，也可能产生损失，这些都属于租赁合同解除造成的损失范围，承租人可以主张赔偿。赔偿金额通常由双方协商确定，协商不成的，也可以按评估值确定。
 

　　通常而言，承租人若将租赁房屋用于商业经营的，可根据完税证明确定的利润额、上年度同行业月平均税后利润额等来确定其停产停业损失金额。若租赁合同提前解除涉及停产停业，则承租人需对员工进行安排，其产生的费用属于解除合同造成的损失。
 

　　3. 履约保证金
 

　　在通常情况下，业主与承租人签订的租赁合同会约定承租人需向出租人支付一定金额的履约保证金，除承租人存在过错致使出租人可扣留履约保证金外，租赁合同解除后承租人均有权要求业主返还履约保证金。
 

　　4. 房屋装饰装修赔偿
 

　　若承租人在租赁期间经出租人同意对租赁房屋进行了装饰、装修的，因租赁合同提前解除，其装饰装修无法继续使用，属于承租人的损失范围，可以要求承租人进行赔偿。装饰装修赔偿的数额通常由双方协商确定，协商不成的也可以通过找评估公司来评估确定，如深美林评估公司哈!