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租金评估中对评估对象实际租金资料的分类整理

　　在租金评估公司将委托方提供的所有租赁合同进行分类整理之后发现，中间大多数合同租赁期都很长，其中最短的租赁期为2年，最长的租赁期为18年，而且租金的计算方式和付款方式不一致，租金的年递增比率也各不相同。在租金评估过程中，租金评估公司对所有的租赁合同进行分类和筛选，并进行相应调整，其评估思路如下，供大家建议产考哈!
 

　　一：零售商铺客观收益的确定
 

　　1.确定租金的付款方式
 

　　由于租赁合同中多数为中长期合同，为避免双方违约，有的采取了一次性付款的方式保证能够维持较低的租赁价格，有的采取了延期支付租金的方式或者免押金的优惠政策以抵消高租金带来的压力。笔者按照本地市场通常的惯例，将所有的付款方式统一为按月支付，付一押三。
 

　　2.确定租金的年增长比例
 

　　租金评估委托方提供的大多数房屋租赁合同中，年增长比率约定为每年4%的比例，但是按照当地的经济增长水平和多数租赁双方的合同约定均为5%，评估过程中笔者将其租金年增长比例按照本地市场情况和交易惯例调整为5%。
 

　　3.空置率的确定与处理方法
 

　　空置尚未出租的面积，虽然目前现状并无收益，但并不表示未来也没有收益，所以也应计入可出租面积内，并按照商场内同类型物业的5年以下租赁期的租金水平确定收益水平，且计入客观总收益。空置率的取值按照同类综合商业广场的平均空置率水平确定，不能按照估价对象的实际空置率来计算，高于或低于平均空置率的利润取决于包租方的经营能力高低，并非房地产本身带来的收益。
 

　　4.年总收益的确定
 

　　合同租赁期在5年及5年以下，其合同租金水平与在市场调查中得到的租金水平对比来看，是基本接近市场正常租赁水平，可以直接按照合同约定租金计入年总收益，合同租赁期在5年以上的，其租金水平多数偏低，与5年以下租赁期的类似商铺租金的各项影响其租赁价格的因素进行对比修正后，求出其正常租金水平，汇总后一并计入年总收益。
 

　　二：办公客观收益的确定
 

　　承租方存在自用办公室的情况，自用办公室虽无实际收益，但如用于出租可获得租金收入，实际上节省下来的办公场地租赁费用，也是承租方的利润，可视为该办公室的出租收益。所以承租方自用办公室仍应计入可出租面积内，按照租金水平参照5年以下同类房地产的租赁价格计算其客观收益并计入项目总收益。
 

　　三：停车场客观收益的确定
 

　　因商场将停车位作为商业配套，前两个小时停车可免费，大部分的停车均可免费，故停车场作为商场配套，不计入其总收益。
 

　　四：酒店及电影院客观收益的确定
 

　　租金评估对于酒店、电影院的客观租赁收益则按照经营方提供的财务报表，并根据酒店、电影院的规模和收费标准，参考该地段其他同等级同档次的酒店和电影院的收费标准，考虑入住率和上座率之后计算得到该物业的客观年总收益，剥离其经营的超额利润之后，计算经营者愿意支付的最高房地产租赁价格，对比原合同约定的房地产租赁价格来确定。
 

　　五：特殊租赁案例收益的确定

　　租金评估公司在本案中某些租赁案例的付款方式和租金计算方式很特殊，如广场中的肯德基快餐厅是按照年利润的6%来缴纳租金的，因无法获取该餐厅的利润表，且该餐厅的租金计算方式与其商业信誉有关，如为普通承租方则无法按照此方式计算租金，则将其租赁价格按照商场内同类型商铺的5年以下租赁期的合同租金汇总计入商场的年总收益。租金评估公司将以上所有委托合同中得到的租赁信息列成表格，制作出项目整体租金收益表，作为评估对象实际租金信息的结果。